案外人执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，针对案外人异议指向的执行标的执行完毕的，不影响人民法院对案件继续审理或者审查。

人民法院经审理，判决不得执行该执行标的的，案外人可依法另行主张权利。

案外人执行异议之诉案件审理期间或者案外人就执行依据之再审申请尚处人民法院审查期间，针对案外人异议指向的执行标的执行完毕的，不影响人民法院对案件继续审理或者再审。

人民法院经审理，判决不得执行该执行标的的，案外人可依法另行主张权利。

修改理由：

该条第一款所称之“再审申请”可能产生歧义，既可能被理解为针对执行异议之诉产生的生效裁判的再审申请，也可能被理解为针对执行依据的再审申请。循体系解释，我认为宜明确为针对执行依据之再审申请。

案外人执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，执行程序因申请执行人的债权已经通过其他方式得到清偿或者根据民事诉讼法第二百五十七条的规定因申请执行人撤销申请、据以执行的法律文书被撤销等事由而终结，案外人未撤回起诉或者再审申请的，人民法院应当按照下列情形分别处理：

（一）按照第一审程序审理的，裁定驳回起诉；

（二）按照第二审程序审理的，裁定撤销原判决，驳回起诉;

（三）再审申请审查的，裁定终结审查。

前款规定情形，案外人同时提出确权请求的，人民法院对执行异议诉请作出上述处理后，可以对确权请求继续审理或者审查。

案外人执行异议之诉案件审理或者案外人就执行依据之再审申请尚处人民法院审查期间，执行程序因申请执行人的债权已经通过其他方式得到清偿或者根据民事诉讼法第二百五十七条的规定因申请执行人撤销申请、据以执行的法律文书被撤销等事由而终结，案外人未撤回起诉或者再审申请的，人民法院应当按照下列情形分别处理：

（一）按照第一审程序审理的，裁定驳回起诉；

（二）按照第二审程序审理的，裁定撤销原判决，驳回起诉;

（三）案外人对执行依据申请再审尚处人民法院审查期间的，裁定终结审查。

前款规定情形，案外人同时提出确权请求的，人民法院对执行异议诉请作出上述处理后，应当对确权请求继续审理或者审查。

修改理由：

1.该条中规定之“再审申请”，问题同第二条，申请再审对象不明确，故参照第二条修改。

2.该条第二款规定“可以对确权请求继续审理或者审查”，其中“可以”给予法官较大自由裁量权，不符合一件事情一次处理之诉讼经济原则，不利于当事人之权利保护。

金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产权属转移登记。

案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。

金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产权属转移登记。

（五）该不动产上未设立善意取得之担保物权。

案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。

修改理由：

如果第一款不增加第（五）项，则本条与第八条内容交叉，可能造成适用混乱。

比如，房屋出卖人在过户登记前又向银行申请抵押贷款，银行不知道房屋已出卖，遂在善意办妥抵押登记后发放了贷款。后因借款人未按期还款，银行对借款人提起诉讼并在判决生效后申请执行。

执行程序中，案外人提出异议，声称其已购买了抵押房产且符合本条规定条件，要求银行不得拍卖抵押房产；银行则以本解释第八条要求继续执行。此时，第八条但书是否包含本条就会成为一个问题。

事实上，针对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议规定》）第27条[1]但书中“司法解释另有规定的除外”是否包括第28条[2]，司法实践已经出现两种截然相反的认识。

一种观点认为，第27条但书不包括第28条，理由有二：

其一，适用第28条规定的前提是金钱债权执行，而第27条规定的不是金钱债权执行，是含担保物权的执行，应当优于金钱债权；

其二，如果认为第27条但书包含第28条，则包含登记在簿担保物权的执行都将让位于案外人之债权，既不符合物权优先之法律原则，也将破坏社会共识，紊乱社会实践，让人们无所适从。

另一种观点认为，第27条但书包括第28条，理由也有二：

其一，含担保物权的执行也属于金钱债权执行；

其二，案外人提出异议且其异议满足第28条条件时，若不支持案外人异议，则对案外人不公。

因为最高法院迄今未对《执行异议规定》第27条但书是否包含第28条给出明确说法，故司法实践对此问题的处理颇为混乱。

如果本解释对第八条与第九条之适用关系仍沿袭《执行异议规定》第27条与第28条之模糊关系，不利于人民群众对司法结果形成稳定合理的预期，也不利于法治国家和法治社会之养成。

[1] 第27条全文：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

[2] 第28条全文：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。

金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行的房地产开发建设主体名下的商品房实施强制执行，案外人以其系商品房的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前，案外人已与房地产开发建设主体签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋，或者案外人名下虽已有一套房屋，但所购商品房仍属于满足基本居住需要；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

商品房预售中，抵押权人申请执行登记在被执行的房地产开发建设主体名下但已销售给前款规定的案外人的商品房，案外人提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院应予支持。

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

选择理由：

1.方案一第（二）项“或者案外人名下虽已有一套房屋，但所购商品房仍属于满足基本居住需要”之规定，何为“仍属于满足基本居住需要”不好判断，容易引发纷争。

2.方案一第二款关于案外人可以排除已登记的抵押权人的执行，不符合公示公信和物权优先原则。为平衡商品房买受人与抵押权人利益关系，本文建议最高法院商住建部修改商品房买卖合同示范文本，在该示范合同中增加一强制性条款，授权买受人签约后可自行办理预告登记。[1]如此一来，消费者买受人签约后一旦办理预告登记，开发商便不可能再在房屋上设立抵押登记[2]，也就不会产生买受人与抵押权人之冲突。

[1] 甚至可通过技术手段打通住建部门与不动产登记中心之数据系统，让商品房网签备案后自动生成预告登记，以一劳永逸地解决可能的权利冲突问题。

[2] 消费者买受人同意时除外；但假若其同意，则应自担风险。

带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除带租赁强制执行的，人民法院不予受理，案外人可以按照民事诉讼法第二百二十五条规定依法主张权利。

不带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除不带租赁强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已基于租赁之目的与被执行人签订合法有效的书面租赁合同；

（二）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已合法占有使用执行标的；

（三）案外人已按照合理方式支付合理租金。

修改方案一：带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除带租赁强制执行的，人民法院不予受理，案外人可以按照民事诉讼法第二百二十五条规定依法主张权利。

不带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除不带租赁强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前案外人已基于租赁之目的与被执行人签订合法有效的书面租赁合同，但房屋设有抵押登记时，租赁合同须于抵押登记之前签署；

（二）在人民法院查封之前案外人已合法占有使用执行标的，但房屋设有抵押登记时，案外人须于抵押登记之前占有使用执行标的；

（三）案外人已按照合理方式支付合理租金；

修改方案二：带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除带租赁强制执行的，人民法院不予受理，案外人可以按照民事诉讼法第二百二十五条规定依法主张权利。

不带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除不带租赁强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已基于租赁之目的与被执行人签订合法有效的书面租赁合同；

（二）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已合法占有使用执行标的；

（三）案外人已按照合理方式支付合理租金；

（四）在抵押登记前已依法办理租赁登记。

修改理由：

1.承租人实际无权排除强制执行，最多请求带租赁强制执行；原稿第二款“请求排除不带租赁强制执行”有歧义，容易让人误以为承租人有权彻底排除强制执行。

2.原文关于承租人请求带租赁执行之前两个条件有歧义。比如，抵押人在抵押登记后将房屋出租，此后抵押权人实现抵押权时，承租人若以法院查封前签有租赁合同+查封前已占有使用租赁房屋+已支付合理租金为由对抗抵押权，则法院将如何处之？如果支持案外人，显然对抵押权人不公；如果不支持案外人，其似乎又有法条依据。

因此，建议要么按方案一明晰规则，要么按方案二增加第（四）项。

实际上，要求当事人办理房屋租赁登记有充分法律根据。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》第54条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”住建部《商品房屋租赁管理办法》第14条也规定：“商品租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋 所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。”

鉴于司法鉴定技术本身局限以及我国社会诚信状况，即使采用修改方案一，恐亦难免案外人与被执行人恶意串通通过倒签合同等手段规避执行情况。但若最高法院由此强力推进无登记不对抗之租赁制度，则不仅可公正保障债权人和案外人利益，亦可降低被执行人试图虚构租赁关系规避执行之动因，有助于减轻执行难，甚至可能助力国家和社会治理。

金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持：

（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人；

（二）案外人借用被执行人房地产开发资质开发房地产，其系被执行建设用地使用权、房屋所有权的实际权利人；

（三）案外人借用被执行人名义对有限责任公司出资，其系被执行股权的实际出资人；

（四）案外人借用被执行人的银行、证券账户，其系被执行账户中资金、证券的实际权利人。

案外人因借名所遭受的财产损失，可以依法向被借名者另行主张权利。

金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行，经查证属实，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗的，人民法院应予支持：

（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人；

（二）案外人借用被执行人房地产开发资质开发房地产，其系被执行建设用地使用权、房屋所有权的实际权利人；

（三）案外人借用被执行人名义对有限责任公司出资，其系被执行股权的实际出资人；

（四）案外人借用被执行人的银行、证券账户，其系被执行账户中资金、证券的实际权利人。

案外人利用借名方式隐匿违法犯罪所得、利用内幕信息实施股票证券交易等构成犯罪的，或者违反限购政策、资质管理等规定，或者规避执行的，应当依法追究其刑事责任或者按照有关法律法规政策处理。

选择理由：

1.借名买房、借名买车、借名开发、借名出资、借用账户等行为，要么违反法律法规，要么违反相关政策，要么为隐匿违法犯罪所得，要么为规避执行，不值得保护。基于中国社会普遍缺乏诚信之现实国情，尤应否定；

2.采用方案一将从制度上减少诉源，减轻法院工作量；

3.采用方案一更有利于推进国家治理体系和治理能力现代化。

金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人在人民法院查封之前已经与房屋征收部门签订补偿协议，明确约定用于所有权调换房屋的地点和面积，案外人以其对相关执行标的享有权利为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院应予支持。

金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人在人民法院查封之前已经与房屋征收部门签订补偿协议，明确约定用于所有权调换房屋的地点和面积且已办理预告登记的，案外人以其对相关执行标的享有权利为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院应予支持。

房屋征收部门应当在签订补偿协议后及时办理所有权转移预告登记；若因房屋征收部门怠于办理预告登记导致房屋被强制执行的，房屋征收部门应向被征收人另行提供所有权调换房屋或赔偿相当于被执行房屋价值之损失，但办理预告登记需要被征收人配合其却拒绝配合时除外。

修改理由：

《物权法》第20条规定了预告登记制度，只可惜蛮好一个制度，几乎没有落地。调研发现，如果预告登记制度真正落地，大量纠纷案件将无从产生，法院工作量有望大幅减少。

司法实践中，曾有案例为保护被拆迁人居住权益，置登记在簿的抵押权于不顾，未免有损物权法之公示公信原则。如果本条能局部激活预告登记制度，则可有效降低被拆迁人和债权人风险，且有助于减少社会纷争，增进社会和谐。

基于房屋征收部门在拆迁安置中的强势地位，有必要督促其在办理预告登记中积极发挥作用，故增设第二款以保证第一款之顺利实施。

金钱债权执行中，案外人以其对执行标的享有担保物权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予受理，案外人应根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零八条的规定，在执行程序中直接申请参与分配，就拍卖价款、应收账款等担保财产主张优先受偿。但是，案外人尚未取得执行依据且对其是否享有优先受偿权存在争议，或者强制执行可能导致优先受偿权受到其他实质性损害，案外人以其享有优先受偿权为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院应予受理。

案外人在执行程序中就优先受偿顺序、数额等主张未获支持的，可以根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百一十二条的规定，对执行分配方案提出书面异议，并提起执行分配方案异议之诉。

金钱债权执行中，案外人以其对执行标的享有担保物权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予受理，案外人应根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零八条的规定，在执行程序中直接申请参与分配，就拍卖价款、应收账款等担保财产主张优先受偿。

在执行程序中，案外人因未取得执行依据且对其是否享有优先受偿权存在争议，或者就优先受偿顺序、数额等主张未获支持的，可以根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百一十二条的规定，对执行分配方案提出书面异议，并提起执行分配方案异议之诉。

选择理由：

方案二配置有分配异议之诉，足可有效维护案外人合法权利；方案一在已有分配异议之诉情况下，仍配置执行异议之诉，既无必要，也叠床架屋，徒增法院工作量。

申请执行人依据民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉的，参照本解释的相关规定处理。

申请执行人依据民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉的，参照本解释的相关规定处理，但诉讼费按件收取。

人民法院针对案外人执行异议裁定中止执行后，申请执行人提出执行异议之诉的，若人民法院审理认为相关执行异议不属于人民法院主管范围裁定驳回起诉的，应同时裁定撤销执行异议程序产生之中止执行裁定。

修改理由：

1.案外人提起执行异议之诉时，受理费以其请求排除强制执行的标的财产金额或者价额作为计算基数似无不可，但申请执行人往往已经历了一审、二审，可能已经交过一次甚至两次诉讼费。若因案外人异议致其启动执异之诉时还要交纳诉讼费，不免过分加大了其维权成本。故建议在申请执行人起诉时，参照《物权法》第22条不动产登记按件收取费用的做法，按件收取诉讼费，以切实贯彻司法为民理念。

2.司法实践中，曾有案例在案外人执行异议程序中，法院支持异议请求裁定中止执行。其后申请执行人提起执异之诉，法院审理后认为前一程序之执行异议即不属法院主管范围（比如，针对公证债权文书之执行异议，法院认为案外人应向公证处提出），并据此认为申请执行人提起的执异之诉亦不属法院主管范围，故裁定驳回起诉，但却未对前一程序产生的中止执行裁定作出处理。致使申请执行人无法推进执行，案外人实际也无法主张权利。因此，建议增加第二款以完善人民法院审理后认为相关执行异议不属法院主管范围裁定驳回起诉时之相关后续程序。